ОБЪЕКТИВНО О ПЕРЕСЕЛЕНИИ. Особенности реализации программы по переселению из аварийного жилья в Братске

В ЧЕМ СУТЬ ПРОГРАММЫ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ?

В 2013 году Правительство Приангарья, выполняя указания руководства страны, утвердило региональную программу, получившую название «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в 2014 — 2017 годах». До конца 2017 года, гласит документ, в безопасное жилье должны быть переселены все жители области, проживающие в домах, признанных аварийными.

Вопреки расхожему мнению, финансирование программы осуществляется не напрямую из федеральной казны, а из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и — на условиях софинансирования — из бюджетов Иркутской области и города Братска. Строительство домов под переселение идет исключительно на средства, поступающие из этих трех источников.

Реализация программы — приоритетная задача администрации Братска. На протяжении ряда лет муниципалитет в рамках своих полномочий прилагает все возможные усилия для ее выполнения: привлекает застройщиков, организует выделение земельных участков, проводит аукционы, инициирует пересмотры механизмов реализации программы.

ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ПЕРЕСЕЛЕНИЮ — РОЗНЬ

Города Иркутской области значительно отличаются друг от друга объемами аварийного жилья. Но безусловным лидером является Братск, который по этому показателю оставил далеко позади себя прочие муниципалитеты региона. Треть (!) домов области, которые, в соответствии с программой, принятой в 2013 году, в кратчайшие сроки требовалось снести и на их месте построить новые, оказались на территории Братска. Это 4,5 тысяч квартир общей площадью более 152 тысяч квадратных метров.

Как в относительно молодом Братске, которому в прошлом году исполнилось 60 лет, могло появиться столько аварийного жилья? Дело в том, что в период интенсивного строительства Братской ГЭС для участников всесоюзной стройки, съехавшихся сюда со всей страны, построили сотни быстро возводимых и дешевых двухэтажных деревянных домов на несколько квартир каждый. Вот они-то и составляют сегодня львиную долю аварийного жилищного фонда Братска.

Проблема усугубляется тем, что в этих домах наблюдается большое разнообразие планировок. Есть в них совершенно уникальные для сегодняшнего рынка жилья примеры метража квартир. Между тем, по закону, семья, чей дом вошел в программу переселения, должна получить квартиру той же площади, что была раньше. Как это сделать при таком разбросе цифр? Это головная боль муниципалитета. Специалисты комитета по градостроительству отмечают: в отличие от других городов региона, в Братске невозможно выполнить программу переселения традиционным способом, то есть, просто возводя один за другим дешевые типовые многоквартирные дома. Здесь нужен особый подход.

Итак, в Братске не только наибольший объем аварийного жилья в регионе, но еще и с архитектурной точки зрения содержащий в себе массу сложностей для проектировщиков и застройщиков новых домов.

ЗАСТРОЙЩИК УСТРАНИЛСЯ

Именно разнообразие планировок в аварийных домах Братска в конечном итоге послужило одной из причин того, что компания ООО «СТК», в течение нескольких лет осуществлявшая в городе строительство домов под переселение применяя пару-тройку типовых проектов, не решив для себя оперативно вопрос о своем дальнейшем участии в процессе, с 2016 года прекратила эту деятельность. С учетом очень значительных объемов, запланированных на этапы реализации программы 2015-2016 годов и 2016-2017 годов (40,43 тыс. кв. м. и 91,7 тыс. кв. м. соответственно), городские власти поставили перед всеми застройщиками вынужденное условие: расхождение между прежней и новой площадью жилья не должно превышать 2,5%, необходимо проектировать новые дома с нужными площадями. Это усредненный процент (по конкретно взятой квартире он может отличаться), в который город должен уложиться. Только в этом случае и без того напряженный бюджет города смог бы понести расходы по возмещению строительным фирмам дополнительных затрат.

ООО «СТК», по всей видимости, сочло эти условия неприемлемыми и настойчиво предлагало свои варианты, при которых Братск вынужден был бы найти дополнительно колоссальную по масштабам местной казны сумму — порядка 800 млн. руб. (по состоянию на октябрь 2015 года). Как известно, бюджет Братска социальный, средства его расходной части идут в основном на зарплаты бюджетникам и выполнение социальных обязательств перед горожанами. Поэтому городу просто неоткуда было взять такие деньги.

Не найдя понимания со стороны ООО «СТК» и не дожидаясь пока ООО «СТК» «раскачается» (первый переговорный процесс тянулся около девяти месяцев), администрация Братска в прошлом году приступила к поиску новых застройщиков и формированию дополнительных земельных участков на торги. Это была вынужденная мера, ведь если бы ООО «СТК» согласилось строить на предложенных государством и муниципалитетом условиях, то ни землю, ни застройщиков искать бы не пришлось. Позднее, когда вопрос участия ООО «СТК» уже не стоял так остро (нашлись другие застройщики), оно согласилось с предложенными условиями, однако отвергло готовность уложиться со строительством к назначенному сроку. Снова тупик. Можно только сожалеть о зря потраченном времени.

Отметим, только эта компания до недавнего времени располагала таким объемом земельных участков в городе, которого хватило бы на переселение всего аварийного жилого фонда Братска. Но было ли на то желание?

КТО СОГЛАСИТСЯ СТРОИТЬ В БРАТСКЕ?

Поиск застройщиков — дело нелегкое. Прошли времена легендарного «Братскгэсстроя», который мог возводить в одном только Братске до четверти миллиона квадратных метров жилья в год. Сегодня нужно изрядно постараться, чтобы найти в регионе подходящие строительные компании. Связано это не только с тем, что выбор невелик, но и с тем, что многих не устраивают условия, которые объективно сложились в Братске. Речь идет об экономических факторах и решениях, принятых в отношении Братска на областном уровне.

Судите сами. Себестоимость строительства одного квадратного метра жилья по программе переселения в Братске дороже, чем в Иркутске, в среднем на 30%; цена бетона в полтора раза выше; металл подорожал только за первое полугодие 2016 года на 70%; наблюдается недостаток квалифицированных кадров в строительной отрасли. При этом за один квадратный метр жилья, построенного по программе, застройщику в Братске, в соответствии с решением Минстроя Иркутской области, предлагается «смешная» сумма — 33,8 тыс. руб.

Мало кому такие условия покажутся привлекательными. Большинство предпочли не рисковать, а переждать «лихие» времена. Кое-кто на этом решил даже получить политические дивиденды. К слову сказать, строительные компании приглашались и из столицы. Рассматривалась возможность проведения конкурса на комплексное освоение крупного земельного участка. Москвичи демонстрировали заинтересованность и деятельность по предпроектным изысканиям. Но на большее их не хватило.

Администрация Братска предприняла активные шаги по поиску строительных компаний в Иркутской области и в соседних регионах. Результаты были достигнуты: нашлись застройщики, решившие для себя, что строить можно и нужно. Пусть «в ноль», но строить и дать работу своим коллективам. Однако в этот момент два знаковых решения, принятых федеральным центром, заставили и администрацию Братска, и застройщиков серьезно откорректировать действия, направленные на то, чтобы программа переселения была выполнена в городе в установленный срок и в полном объеме.

ДВА ШАГА НАЗАД

Решение первое: изменился Градостроительный кодекс. Раньше трехэтажные дома, которые традиционно строились в Братске под переселение, были освобождены от прохождения государственной экспертизы и не подлежали строительному надзору. С 1 января 2016 года эти требования распространяются и на такие дома. Что это означает? Подорожание стоимости строительства одного квадратного метра жилья. Только за счет стоимости лифта и стоимости экспертизы проекта дом дорожает сразу на 1,5-2 млн руб.! То есть ситуация у застройщиков стала еще хуже: некоторые задумались всерьез, хотели все бросить и не участвовать в процессе.

Решение второе: отныне все дома выше одного этажа должны быть оборудованы лифтами.

Эти решения повернули ситуацию так, что теперь ни один застройщик не возьмется за возведение трехэтажных домов — слишком дорого. Выгоднее (пока!) строить пяти-, а еще лучше девятиэтажные дома. Но сроки строительства этих домов не могут быть такими же, как у трехэтажек. Это огромный, если не сказать решающий, технический минус и удар по срокам переселения, если учесть, что в Соглашении стоит срок — середина 2017 года. Кроме того, тут же возникла проблема с земельными участками под такие здания: раньше сносили двухэтажные аварийные «деревяшки» и на их месте строили современный трехэтажный дом. Теперь эта практика в прошлом: для девятиэтажного дома нужна гораздо большая площадь, да еще и реконструкция магистральных коммуникаций.

Сегодня в Братске имеются и прошедшие экспертизу проекты новых многоэтажных жилых зданий под переселение, и строительные организации (застройщики) найдены, и участки под возведение домов определены. Вот только время упущено и средств по-прежнему не хватает. Решит ли все проблемы направленная в Братск губернаторская комиссия? В комитете по градостроительству считают, что не решит: скорее, еще на месяц парализует работу специалистов.

АВАРИЙНОЕ ЖИЛЬЕ БРАТСКА — ПРОБЛЕМА ВСЕГО РЕГИОНА

16 февраля этого года мэр Братска Сергей Серебренников в Иркутске на заседании правления Палаты городских округов подчеркнул, что программа переселения граждан из аварийного жилья на территории Иркутской области может оказаться сорванной, если правительством региона не будут предприняты срочные меры по оказанию содействия в ее реализации в городе Братске.

— Это большие объемы для Братска: у нас нет строительной индустрии, нет пока еще собственных строительных организаций. Если мы не сможем выполнить этот этап программы, мы подведем Иркутскую область, поскольку являемся самым значительным участником программы в регионе, — обратился мэр к правительству региона.

В своем выступлении Сергей Серебренников указал на еще одну важную проблему, касающуюся реализации программы переселения горожан из аварийного жилья: поздний срок доведения лимитов и, как следствие, невозможность освоения бюджета программы в течение одного финансового года.

— Отбор участников программы, заявок, заключение соглашения с профильным министерством, доведение финансирования осуществляется, как правило, в течение 6-9 месяцев, — отметил Сергей Серебренников. — А в оставшееся до окончания года время муниципалитет должен разместить муниципальный заказ и построить объект. Зачастую это неисполнимо. Просим ввести практику гарантированного финансирования объектов в рамках государственной программы до момента его ввода в эксплуатацию.

Выступление Сергея Серебренникова в феврале в Иркутске — далеко не единственная попытка городской администрации донести до руководства региона простую мысль о том, что результат реализации программы — это результат совместных усилий Правительства Иркутской области и муниципальных образований Приангарья, и проблемы, которые возникают в ходе исполнения программы, нужно решать вместе.

В частности, администрация Братска предлагала областному правительству рассмотреть возможность уменьшения софинансирования программы из местного бюджета, а также продления срока действия этапа реализации программы 2015-2016 годов. Пока никаких решений не принято. Единственное, чего удалось добиться (хотя на это потребовались почти десять месяцев настойчивых просьб) — разрешение на приобретение жилья под переселение граждан на вторичном рынке. Эта мера предусмотрена законодательством, однако в региональной программе почему-то не была прописана. Сегодня город активно работает в этом направлении.

В целом же Братск оказался один на один с проблемой переселения, которая, как было показано выше, стоит здесь неизмеримо острее, чем в других муниципалитетах региона. При этом, повторим, проблема аварийного жилья возникла в Братске исключительно как побочный результат индустриализации северного Приангарья в советские годы. Той самой индустриализации, благодаря которой вырос внушительный промышленный потенциал Братска — неисчерпаемый источник доходов областного бюджета.

РЕЗУЛЬТАТЫ

С 2005 по 2015 год в Братске по программе переселения горожан из аварийного жилищного фонда новоселье справили 2654 человека, для чего было построено свыше 62 тыс. кв. м. нового жилья.

В результате реализации очередного этапа программы (2016-2017 годов) по расселению граждан из аварийного жилищного фонда в Братске планируется построить новое жилье, а также приобрести квартиры на вторичном рынке, общим объемом свыше 91,7 тыс. кв. м. (2381 квартира). На эти цели предусмотрено свыше 3 млрд. 169 млн руб.

На сегодняшний день план по размещению заказов на строительство для переселения по этапу программы 2015-2016 годов выполнен почти на 70%, заключены и представлены в Минстрой треть муниципальных контрактов на реализацию этапа 2016-2017 годов, ведется работа по подготовке следующих аукционов, строится жилье.

Борис МИХАЙЛОВ