Почему управляющая компания «выкручивает» собственникам руки

Именно так расценивают собственники помещений многоквартирных домов ее попытку заставить их изменить способ управления своими домами.

Управляющая компания ООО «Жилтрест», теперь  уже в третий раз за два месяца, инициирует проведение в период с 19 ноября по 28 декабря 2012 года в Центральном районе г. Братска заочных собраний собственников многоквартирных домов, в результате которых намерена убедить собственников  в принятии ими  решения по смене способа управления. С управления домом управляющей организацией  —  на  непосредственное управление помещениями самими собственниками.  Это дает управляющей компании основание для расторжения с собственниками многоквартирных домов действующих договоров услуг.

У братчан возникает немало вопросов и опасений по этому поводу. Начнем отвечать на них по порядку.

1. Соответствуют ли действия и намерения ООО «Жилтрест» жилищному законодательству и вступившим в действие с 1 сентября 2012 года новым Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов?

Зная о том, что Падунской управляющей компании  практически  «удалось» убедить безграмотных в правовом отношении собственников многоквартирных домов Падунского жилого района в  смене способа управления и переходе на непосредственное управление многоквартирными домами, жители Центрального округа  решили всерьез разобраться в этом вопросе и, в случае подвоха со стороны ООО «Жилтрест» коллективно противостоять действиям его руководства.  В настоящее время на братских интернет-форумах и дискуссионных площадках развернуто горячее обсуждение этой темы.

Но, прежде чем ответить на обозначенные выше  вопросы, хочу напомнить жителям Центрального округа, что в органы прокуратуры собственники отдельных многоквартирных домов обращались еще в 2011 году, когда при содействии городской администрации была ликвидирована УК ООО «Жилкомсервис» и собственникам навязана новая управляющая организация — ООО «Жилтрест».
Получилось, что вместо того, чтобы создавать условия для всех управляющих организаций и обеспечивать здоровую конкуренцию, а, значит, способствовать снижению тарифов на услуги управляющих организаций, городская администрация создала в 2011 году монополию в Центральном округе города Братска, оставив только одну управляющую организацию ООО «Жилтрест». Тем самым собственники были лишены права выбирать наиболее подходящую управляющую организацию из нескольких. Но тогда прокуратура оценила действия администрации и владельцев управляющих компаний ЖКХ, как вполне законные.
В результате проведения заочных собраний весной — летом 2011 года большинство собственников многоквартирных домов Центрального жилого района проголосовали за выбор ООО «Жилтрест» своей управляющей организацией  и заключили с ООО «Жилтрест» договоры на оказание услуг. Летом 2012 года, также в результате заочного голосования, большинство собственников многоквартирных домов согласились с условиями дополнительного соглашения, также предложенного руководством ООО «Жилтрест».
Все это убедительно доказывает, что собственники своим голосованием неоднократно подтверждали свое решение по выбору способа управления своими домами в форме управления ими управляющей организацией ООО «Жилтрест», которая, согласно заключенным с собственниками домов договорами, обязана выполнять взятые на себя обязательства по предоставлению качественных коммунальных услуг, содержанию и ремонту дома.

На чем же основывается ООО «Жилтрест», инициируя собрания по смене способа управления? Если честно, руководство управляющей компании освободило себя от каких-либо объяснений перед населением, просто, извините за резкость,  тупо и методично  требует смены способа управления и расторжения с нею действующих договоров услуг. А коль не объясняет, почему и зачем, население вправе думать о чем угодно, в том числе о нечистоплотности намерений,  и вести себя настороженно.

Неуверенная ссылка директора ООО «Жилтрест» Альберта Борозны на изменившееся законодательство не имеет под собой оснований.

Во-первых, статьи Жилищного кодекса РФ, где говорится о том, что только собственники имеют право на собрании избрать способ управления, и что существуют три способа управления многоквартирными домами: непосредственное управление, управление управляющей организацией и создание ТСЖ, никто пока не отменял.

Во-вторых, вступившие в действие с 1 сентября 2012 года  новые «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» очень понятно и четко разъясняют порядок взаимоотношений между  собственниками помещений многоквартирных домов и их управляющими организациями, а именно,  подтверждают обязанность управляющих организаций выполнять взятые на себя ранее обязательства, с учетом обеспечения многоквартирных домов качественными коммунальными услугами. Более того,  в них нигде не написано, что введение в действие данных Правил влечет за собой обязательную смену (?!) способа управления многоквартирными домами.  Ниже привожу выдержки из нескольких пунктов Правил:
п. 9 раздел II
«Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются:
а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищностроительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее — товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.
При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг».
п.13 раздел II
«Предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных  услуг потребителям, и надлежащего исполнения таких договоров».
п.14 раздел II
«Управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством РФ порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных  услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации.

Отвечая на второй вопрос: «Почему управляющая компания   с настойчивостью, заслуживающей более достойного применения, добивается смены способа управления»   братчане высказывают ни одну, а несколько  версий. Одни считают, что налицо сговор между «Иркутскэнерго» и основным владельцем городских предприятий ЖКХ, другие привязывают сюда политику и будущие выборы, третьи утверждают, что управляющие организации, теряя огромные деньги, напрямую уплывающие на счета ресурсоснабжающих компаний, просто встали в позу и, обидевшись,  решили отказаться от исполнения обязательств и ответственности  по предоставлению собственникам помещений многоквартирных домов качественных коммунальных услуг.  А чтобы это было законно, решили принудить собственников изменить способ управления и  на этом основании расторгнуть  с собственниками действующие в данный момент договоры услуг. Последний вариант кажется  нам наиболее предпочтительным.

Именно для достижения цели, как считают многие, сегодня  оказывается психологическое давление на жителей многоквартирных домов, не слишком хорошо разбирающихся в жилищном законодательстве, именно потому в «преамбуле» объявлений, расклеиваемых сотрудниками «Жилтреста» на дверях подъездов речь идет о смене способа управления, как уже о свершившемся факте. Привожу текст вводного  предложения из объявления октябрьского собрания: «В связи с переходом на непосредственное управление многоквартирным домом, разделением платежей по жилищно-коммунальным  услугам на несколько квитанций, в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса РФ»….

Что это, как не введение людей в заблуждение? И это ответ на еще один вопрос: о чистоплотности намерений организаторов этих собраний.

Наконец, четвертый вопрос: «Что дает смена способа управления самой  управляющей компании и, соответственно, собственникам многоквартирных домов»?

Как считают участники -дискуссий на братских интернет-площадках, управляющие компании и их руководители снимают с себя головную боль за сбор платежей по коммунальным услугам, но в виде компенсации за возможную упущенную выгоду – в том случае, если платежи по коммунальным услугам пойдут напрямую в «Иркутскэнерго» и «Тепловодоканал», мечтают снять с себя ответственность за предоставление этих услуг.

Для собственников помещений многоквартирных домов смена способа управления не несет пока ничего хорошего, уверены многие.

Во-первых, собственники не  знают, как  будут выстраиваться  прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями. И это пугает.

Во-вторых, зная о том, что граница ответственности ресурсоснабжающих организаций заканчивается на теплопунктах, а после теплопунктов – это уже зона ответственности избранных собственниками управляющих организаций, обязанных доставить тепло, горячую и холодную воду до каждого потребителя, до каждой квартиры, люди задаются вопросом: а кто будет нести ответственность, когда управляющая организация откажется от части своих обязательств, кто будет готовить дома к отопительному сезону, кто будет осуществлять ремонт внутридомовых сетей и оборудования. Ведь об этом ООО «Жилтрест» ничего не поясняет: ни в своих объявлениях о проведении собраний, ни в городских СМИ.

Итак, нам говорят, что падунцы дружно меняют способ управления и уходят в свободное плавание  — непосредственное управление помещениями многоквартирных домов самими собственниками.

В отличие от них, более осторожная и продвинутая часть жителей Центрального округа, в первую очередь проблемных домов, решили хорошо подумать и пока не менять   избранный ими в 2011 году способ управления, а также  договоры со своей управляющей организацией ООО «Жилтрест».

Обязательно найдется кто-то из сторонников действий ООО «Жилтрест», кто искренне возмутится: «Ну, если вам так не нравится ваша управляющая компания, и вы ей не доверяете, что же вы так за нее цепляетесь»

Ответ прост. Во-первых,  выбирать-то не из чего,  в центральной части города стараниями власти и руководителей предприятий ЖКХ осталась только одна компания, и в ней собраны какие-никакие, но   специалисты.

Во-вторых, отношения с избранной собственниками управляющей организацией ООО «Жилтрест» могут быть расторгнуты на законных основаниях только в нескольких случаях: 1) банкротство этой компании и выборы другой;  2) расторжение договора услуг управляющей компанией в судебном порядке, если у последней  есть на то веские доказательства неисполнения условий договора со стороны большинства собственников помещений многоквартирных домов; 3) осознанное и добровольное изменение способа управления многоквартирным домом самими собственниками помещений.

Учитывая инертность и правовую безграмотность большинства собственников помещений многоквартирных домов, еще не скоро способных осознать себя настоящими хозяевами своих домов,  а также плохое, боюсь сказать, неудовлетворительное, техническое состояние большинства многоквартирных домов, третий, «добровольный» вариант в настоящее время неприемлем, и потому должен быть исключен собственниками помещений из обсуждения — как минимум, лет на пять. До окончания срока действующего договора с ООО  «Жилтрест».

Н. РОМАШИНА.

3 комментария на “Почему управляющая компания «выкручивает» собственникам руки”