Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Договор подписан, расчеты произведены, сделка прошла государственную регистрацию – кажется, можно забыть обо всех треволнениях и попрощаться с другой стороной соглашения. Увы, не все так просто: немало сделок с недвижимостью впоследствии признаются недействительными. Как же отстоять свою правоту в ходе нелегкого разбирательства?

Итак, какие же сделки с недвижимостью могут оказаться ничтожными? Прежде всего те, что совершены недееспособными вследствие психического расстройства гражданами. Спустя некоторое время после продажи квартиры обратиться в суд и пожелать вернуть недвижимость могут родственники продавца. Важно понимать, что недееспособность – не оценка психического здоровья как таковая, а юридическая категория, и признать гражданина недееспособным может только суд.

Значит, квартиру вернут продавцу, если его недееспособность подтверждает соответствующее судебное решение. А избежать подобного исхода поможет внимательность при общении с продавцом недвижимости: попросите его предъявить вам справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Также ничтожными считаются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам. Допустим, продается квартира, при приватизации которой были допущены нарушения (не учтены интересы зарегистрированных там несовершеннолетних). Такая сделка будет заведомо недействительной, ведь в число собственников не вошли те, кто по закону имел на это право. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, попросите у продавца расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Этот документ содержит перечень всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире.

Ничтожными будут и сделки, при совершении которых не соблюдена нотариальная форма, а также требования о государственной регистрации. Кроме того, к числу ничтожных относятся мнимые и притворные сделки. В первом случае сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия: например, мужчина «продает» принадлежащую ему квартиру, чтобы избежать притязаний жены на имущество.

Притворные сделки лишь прикрывают другие сделки – к примеру, собственник продает свою долю в недвижимости, прикрывая куплю-продажу договором дарения. Это позволяет обойти требование закона о преимущественном праве покупки, которое есть у сособственников.

Договариваясь с продавцом, полезно попросить у него и справку из наркологического диспансера. Дело в том, что недействительной может быть признана сделка, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Подать такой иск может попечитель.

К числу оспоримых относится и сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В данном случае продавцу придется подтвердить наличие подобного обстоятельства соответствующей справкой.

Нередко в судебном порядке оспариваются сделки, совершенные под влиянием заблуждения – например, пожилой человек подписал договор дарения квартиры, считая, что речь идет об отношениях пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях важно доказать, что заблуждение имело существенное значение, то есть касалось природы сделки или важных качеств ее предмета.

Наконец, суд может признать недействительной сделку, совершенную под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. Людей социально незащищенных категорий нередко вынуждают продавать свои квартиры за бесценок или обманом дарить недвижимость.

В данном случае придется доказать факт обмана или угроз, например, при помощи свидетелей. Точно так же требует подтверждения и наличие тяжелых обстоятельств, вынудивших гражданина совершить сделку – например, серьезная болезнь или смерть близкого человека.

Независимо от того, в какой роли вы оказались – желающего вернуть квартиру продавца или вынужденного обороняться покупателя, лучше заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Профессиональный юрист наверняка обратит внимание на то, что может упустить клиент – например, на истечение срока исковой давности по требованиям, а также представит грамотные возражения на аргументы другой стороны.

АЛЕКСАНДР СМОЛИН, тел: 8-950-122-68-17,

ООО «Доверие», ул. Подбельского, 27

Комментарии запрещены.