Кто теперь отвечает за капитальный ремонт домов?

07.02.2014г. в материал внесены дополнения.

Так уж повелось в последнее время, что каждый новый год приносит нам очередной сюрприз от законодательства. 2014-ый не стал исключением — капремонт домов был делом добровольным, станет обязательным: с 1 июня 2014 года в платежках за услуги ЖКХ иркутян появится новая графа «Капитальный ремонт». Закон, который приняла Госдума еще в декабре 2012-го, до сих пор вызывает много споров.

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271 о поправках в Жилищный кодекс возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления – обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме (МКД). Но многие до сих пор не знают, что он дает собственникам жилья и как работает. Мы решили внести ясность в эту тему, насколько это возможно.

Как уверяют законодатели, изменения направлены на создание устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта. В перечень работ при капитальном ремонте входят:

— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

— ремонт крыши, в т. ч. переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

— ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД;

— утепление и ремонт фасада;

— установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

— ремонт фундамента МКД.

Если раньше каждый дом ежемесячно собирал деньги на капитальный ремонт и размер этой ставки определялся непосредственно собственниками многоквартирного дома, а решение о том, как, когда и на что будут потрачены эти деньги, также принималось на собрании собственников, то теперь  собирает средства и обеспечивает проведение капитального ремонта МКД специализированная некоммерческая организация – региональный оператор, которая создается в каждом субъекте РФ. Другими словами, региональный оператор – это некая организация, на счету которой аккумулируются все деньги, собранные с многоквартирных домов на капитальный ремонт.  И именно этот региональный  оператор будет ими распоряжаться, решая, кому и когда выдать деньги на капитальный ремонт. Список, а точнее целую программу на 30 лет вперед, утвердит региональное правительство.

Нужно отметить, что в ЖК РФ есть уточнение о том, что расходы на капитальный ремонт финансируются не только за счет средств такого фонда, но и за счет иных источников, не запрещенных законом. Это существенное уточнение — никто не ограничивает свободы собственников жилья в выборе средств на капитальный ремонт, и существует два варианта формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора или на специальном счете.

При выборе первого варианта собственники перечисляют платежи на счет регионального оператора. В народе данный вариант уже получил название «общий котел», поскольку средства, полученные от собственников одних домов, могут на возвратной основе использоваться для ремонта других. Затем региональный оператор финансирует и организует ремонт домов согласно региональной программе капитального ремонта. Данный вариант ориентирован на пассивных собственников, предпочитающих отдать деньги и забыть о проблеме.

При выборе второго варианта собственники формируют фонд капитального ремонта только своего дома. Для этого им необходимо провести общее собрание и принять решение по таким вопросам, как:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который должен быть не менее минимального размера, установленного органами власти;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества МКД, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) на чье имя и в каком банке будет открыт специальный счет.

Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖСК либо региональный оператор (в этом случае он ведет счет вашего дома отдельно от других домов). Заметьте: управляющая организация не вправе собирать на своем счете деньги на капитальный ремонт МКД.

Конечно, простому человеку трудно разобраться, какой из двух вариантов выгоднее. Как и везде, в каждом из них есть свои плюсы и минусы.

В первом варианте все вопросы отданы на решение регионального подрядчика. Минус в том, что от собственников почти ничего не зависит, плюс – никаких усилий в этом случае не потребуется. Основной плюс этого варианта заключается в том, что с помощью регионального оператора и сбора средств «всем миром» получить капитальный ремонт наконец-то смогут те дома, которые самостоятельно собрать необходимую сумму не могут. Здесь же кроется и основной минус: дома, которые сами хорошо справляются с собственным ремонтом, будут сдавать деньги теперь не только для себя и даже не столько для себя, сколько для других.  И для того, чтобы получить собственные деньги, нужно будет собрать внушительное количество документов.

При выборе второго варианта важно понимать, что он рассчитан только на те дома, где есть инициативные и грамотные собственники. Когда настанет срок проведения ремонта (например, через 5‒10 лет), жители, проголосовавшие за второй вариант, будут сами выбирать подрядчика, заказывать и оплачивать работы и, самое главное, сами контролировать качество. Это потребует много времени и сил.

Сразу оговоримся, что пока сам механизм до конца не проработан. И никто до сих пор четко не обозначил, как это будет работать. Больше того, Государственная дума РФ  работает над изменениями в изменения ЖК. И нам остается только внимательно следить за этими изменениями в изменения. Причем очень внимательно следить: ведь если  механизм будет прописан, многоквартирным домам, которые захотят аккумулировать  деньги на своем счету, нужно будет успеть вовремя провести собрание собственников и принять  соответствующее решение заблаговременно.  Тем же домам, которые нуждаются в дополнительных средствах на капитальный ремонт – вовремя подготовить документы для участия в программе и своевременно вносить деньги на счет регионального оператора.

Пока же понятна только схема начисления в этой графе расходов. По сообщению ИркутскМедиа от 5 февраля 2014 года, «плату за капитальный ремонт в многоквартирных домах начнут взимать в Иркутской области с июня 2014 года. Предварительный размер минимального взноса на капремонт общего имущества в многоквартирном доме будет установлен в пределах от 3,41 рубля до 9,03 рублей. Точный размер взноса будет установлен постановлением правительства Иркутской области в ближайшее время. Об этом корр. РИА IrkutskMedia узнал на итоговой пресс-конференции министерства жилищной политики и энергетики региона накануне, (6 февраля, IrkutskMedia, подробнее: http://irkutskmedia.ru/news/oblast/06.02.2014/334720/platu-za-kapremont-v-mnogokvartirnih-domah-nachnut-vzimat-v-priangare-s-iyunya-20.html)».

При этом собственники могут принять решение об установлении взноса в повышенном размере (ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ). Приангарью федеральный центр рекомендует принять норматив в размере 8,7 рубля за каждый квадратный метр. Вот и считайте: если вы владелец небольшого жилья в 30 квадратов, то будете платить примерно 260 рублей в месяц или 3 120 рублей в год.

Это большая сумма, но нужно учесть, что и стоимость капитального ремонта МКД исчисляется в миллионах рублей.

Но и тут нельзя обойтись без вопросов. Почему у нас все начисления по общедомовому имуществу производятся именно по количеству квадратных метров? Допустим, в двухкомнатной квартире живет пара пожилых людей, которые почти не выходят из дома, а в соседней однокомнатной – семья с тремя детьми, которые весь день бегают на улицу и обратно. Так почему бы в данном случае не взять за основу расчетов количество прописанных в квартире?

МИХАИЛ СОМОВ.

2 комментария на “Кто теперь отвечает за капитальный ремонт домов?”